規模房企“不務正業” 地產軍團玩轉創投圈

房企正在與越來越多“風馬牛不相及”的行業產生交集。

春節前夕，短視頻第一股“快手”登陸港交所，截至發稿報價每股356港元，總市值高達1.48萬億。這一新晉互聯網上市巨頭，讓背后的投資人賺的盆滿缽滿，其中便包括“宇宙房企”碧桂園(02007.HK)旗下的碧桂園創投。

快手科技是碧桂園創投2021年的第一個IPO項目。在這之前，該公司已投資了企鵝杏仁、大搜車、貝殼找房，涉獵領域包括地產上下游產業鏈、大健康、大消費、物流供應鏈等。投資貝殼找房，更是讓碧桂園等多家房企獲益頗豐。

將數億級別的資金，投向與己無關的行業，這對房企來說無疑是一份風險投資;而一旦成功，從中獲取的財務回報，遠遠超過數個地產項目產生的利潤。

如今，城市發展已遠不能靠高樓大廈來滿足，新興行業步步緊逼、房地產空間日益狹窄，開發商不得不面臨靈魂拷問：未來十年的發展籌碼是什么?

正如萬科董事會主席郁亮曾說的：“十年后萬科還是房地產公司的話，那真的很慘。未來想到萬科，應該想到的是美好生活，而不是幾棟房子。”創投行為日益火熱，正是規模房企率先試水探索的縮影。

規模房企“不務正業”

近日來，愿景明德獲融創中國(01918.HK)投資，注冊資本從13.48億元增至14.98億元，獲得市場廣泛關注。愿景明德主攻存量市場更新，背后實控人為左暉。融創入股，則被解讀為布局存量市場，甚至要分享其日后上市的收益。

實際上，一旦被投企業成功上市，潛在的高額收益正是吸引房企創投的原因之一。

融創此前早有成功案例。2017年，融創以26億元投資入股鏈家。沖刺上市前，左暉將原投資方在鏈家的股份將通過協議鏡像平移至貝殼找房，上市后融創持有貝殼約4.4%的股份，且占有董事會一席。

截至發稿，貝殼股價報76.69美元，對應總市值904.01億美元(人民幣5836.3億元)，以此計算，融創所持貝殼股份市值高達233.45億元。以26億元的前期投資，撬動如今233.45億元的賬面價值，這筆投資可謂十分劃算。而2017年～2019年間，融創主營的地產開發業務分別實現凈利潤110.04億元、165.67億元、260.28億元。對比之下，創投收益頗為豐厚。

2月3日，融創發布公告稱，預期2020年公司擁有人應占溢利較上年度增長超過35%。融創表示，上述增長主要由于2020年度物業銷售交付的面積較上年度增加，及股權投資產生的金融資產公允價值變動收益所致。

公告還披露，于2020年12月31日，預期融創的凈負債率低于100%，非受限現金短債比大于1，剔除預收款項后的資產負債率低于80%，財務結構得到優化。

“房企跨領域投資一般出于三方面的考量，一是為主營業務提供商業機會，二是拓展業務版圖，三是尋求投資收益。”貝殼研究院高級分析師潘浩告訴記者，從目前房企面臨的環境看，財務指標調整目標明確，現金流壓力升高，因此近期房企“非房”業務投資更多的動力應為優化財務指標的手段。

同策研究院研究總監宋紅衛則表示，房企做副業是行業發展到一定階段的必然選擇，因為房企在自身產業鏈已有較為完整的布局。未來發展戰略有兩個方向，一是西方式的專業化方向，仍然聚焦原有產業，只是在更深領域不斷拓展;此外是東亞區域企業特征，即多元化，我國企業大多選擇這條路。

以碧桂園為例，2019年，碧桂園創投成立，定位為碧桂園集團從事股權投資的一級部門，負責除地產投資外的對外股權投資業務。主要圍繞地產上下游產業鏈、大健康、大消費、物流供應鏈、先進制造等領域進行投資。

截至目前，碧桂園創投已投項目包括貝殼找房、紫光展銳、企鵝杏仁、和鉑醫藥、藍箭航天、比亞迪半導體、快運兔、創新工場、趣頭條、小兔買菜等40多家企業，其中超10美元估值的11家，參與投資項目金額約116億元。

除了創投團隊的投資動作，碧桂園集團層面也在開展機器人業務。宋紅衛認為，AI和建筑業的深度融合，將大大提高建筑領域的勞動生產率，繁重、重復、危險性較高的勞動將由機器人來完成，這是與原有主營產業高度相關的多元化。

地產盈利受限

實際上，創投行為火熱，既是地產行業高光不再的印證，也是房企順應時代發展的主動選擇。

過去二十年，房企經歷了百年不遇的發展機會，中國的城市化、工業化、信息化都在這期間快速完成。但隨著市場體量見頂，行業也進入平穩期。正如旭輝集團創始人林中所言，當下行業競爭有四個特點：高門檻、低利潤、高風險，低容錯。

宋紅衛告訴第一財經記者，據央行相關報告披露，2019年我國戶均家庭1.5套房，家庭資產70%是房產，供給量日益飽和決定了未來增量市場空間有限，房地產市場發展速度也不會像過去十幾年那樣高速增長，企業需要考慮在市場下行階段發展的戰略。

正如業內流傳甚廣的一句話所言：你以為你的對手是友商，其實你的對手是時代。在這種情況下，頭部房企發展多元業務時，要根據未來發展潛力行業提前布局。

以當下房企的創投方向為例，據克而瑞統計，目前房企創投的標的企業主要包括：與地產開發關聯較強的上下游產業鏈企業，房產經紀行業或社區生活服務企業，從事互聯網或高新科技領域的創業、創新企業等。

譬如，在生物醫療投資方向，碧桂園、恒大、融創、華潤、遠洋等房企均有涉足，重點房企在該領域的投資比重達20.6%。其中，A輪及前輪次的投資占比分別達38%和39%，投資邏輯是考慮行業高速成長性，以及自身的協同效應。

再如當下熱門的新能源汽車，也是房企的投資熱點。前有雅居樂入股力世紀，后有合生創展投資蔚來，恒大則直接上手造車業務，并在資本市場一路高開。截至發稿，恒大汽車總市值約5034億港元，中國恒大市值則僅有2126.82億港元。

宋紅衛表示，從房企布局的產業來看，大多跟AI高度相關，這是未來的發展趨勢。不過，汽車等行業有原有的產業巨頭，且已在人工智能方面積累了多年經驗、客群及渠道，房企進入跨界較大的行業，面臨的競爭更為強烈，風險也更高。

“企業多元化方面有很多成功的案例，但是這背后是數倍的失敗案例。”宋紅衛告訴記者，但是企業在方向上選擇符合時代趨勢的產業，風險相對會降低。同時，房企具有較強的資金實力，這是巨大的優勢。

碧桂園創投董事總經理李思龍也多次公開稱，碧桂園在地產業務上已經是行業頭部，碧桂園生態里的碧桂園服務也是行業頭部，本身主業成為龍頭，可以拉動的行業資源才會更多。這是依靠資金雄厚的房企所固有的優勢。

在創投方向上，李思龍表示，首先要搞清楚是戰略目的、業務協同出發，還是純財務回報出發，碧桂園創投希望兩者兼得。首先評判項目本身，如果沒有資源賦能價值回報有多少;后續業務協調上會幫助企業成長，從而實現股權回報。

盡管房企多元投資火熱，但潘浩告訴記者，百強房企中多數主營業務收入占比仍在90%以上，可見短期內房企將依然是“房企”，主營業務相關的多元化嘗試將是主流，如物業服務、代建等，房企跨領域多元化多處于嘗試階段。