仁恒置地披露2020年年度業績 銷售“大躍進”突破700億元

仁恒置地集團有限公司(下稱“仁恒置地”，Z25.SI)于3月上旬披露年度業績，公司2020年實現收入239.18億元，同比增長近三成。

回顧過去幾年，仁恒置地因走上大規模擴張的道路，整體業績實現重大飛躍，銷售額從2018年的200多億，躍升至2019年的500多億;2020年，公司銷售額再上一個階梯，突破700億大關。

然而，在公司規模取得突飛猛進之際，仁恒置地也陷入擴張“失衡”的困境。在追求規模擴張的同時，仁恒置地不僅盈利出現下滑，產品質量和違規施工的投訴也被屢屢曝光。

毛利率下降早有苗頭

起家于上海，2006年在新加坡上市的仁恒置地，是國內為數不多的高端物業開發商。

今年3月3日，仁恒置地向資本市場交出一份差強人意的成績單。

業績顯示，仁恒置地目前處于增收不增利的窘境。2020年，仁恒置地全年實現收入239.18億元，同比增長28.1%;全年股東應占凈利潤25.92億元，同比下降22.6%。

對于凈利潤的下滑，仁恒置地表示“主要是缺少了凈廉價收購收益、重測算聯營公司和共同控制實體權益虧損凈額，以及投資性房地產公允值變動盈利減少影響。”

事實上，早在去年上半年，受新冠疫情影響，仁恒置地的利潤便出現大幅下滑的跡象。公司財報顯示，截至2020年6月，仁恒置地在營收保持增長的情況下，股東應占溢利同比驟降近六成至4.93億元。

顯然，仁恒置地的利潤水平正在“退步”。以毛利率為例，此前受益于高端產品的打造，仁恒置地的毛利率多年來處于行業領先位置;但目前來看，其毛利率卻正在走下坡路，資料顯示，2018年公司毛利率為46%，隨著擴張提速，仁恒置地毛利率在2019年下降約5個點至41.2%，2020年公司毛利率再度下降約5個點至36.4%。

“集團毛利率目標為30-40%，上半年35.9%的毛利率不如過去好，但也不算太差。上半年毛利率較低，主要是受天津、深圳等項目影響。”對于毛利率的下滑，在去年8月的中期業績發布會上，創始人鐘聲堅如此表示。

仁恒置地投資者關系部的工作人員向《投資者網》表示：“毛利率下滑是受行業影響，但公司目前毛利率仍處于行業中等偏上水平，公司對未來的盈利水平和發展前景保持樂觀態度。”

“仁恒置地毛利率下滑或與其產品線布局相關，此前仁恒以打造高端產品為主，而在近兩年來仁恒為了規模擴張開始向剛需市場進軍，一定程度上導致了毛利率的下調，同時從行業面來看，融資環境趨緊，融資成本的上升以及多城出臺調控政策的影響，對于毛利率也會產生一定的影響。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向《投資者網》分析稱。

標普在日前發布的研究報告稱，仁恒置地的盈利能力將面臨壓力，因為公司在一定程度上依賴于通過公開拍賣補充土地。標普預計，未來兩到三年，該公司房地產開發板塊的毛利率將達到25%-27%，明顯低于2020年的36%。

“這是因為2017-2018年在一線城市(如蘇州、南京和深圳)收購的一些低利潤項目，由于政府實施了限價令，土地成本較高而銷售價格較低，超出了仁恒置地預期。該公司可能會在未來兩三年內逐步消化此類項目的影響。其管理層通過城市更新項目和項目收購增加了拿地。這也將提高仁恒置地的盈利能力。”標普在研究報告中表示。

激進過后腳步或放緩

仁恒置地在房地產市場深耕28年，整體經營風格以穩健著稱。

2019年，仁恒置地開始主動求變，風格由“穩健”轉向“突進”，并制定500億的銷售目標(公司2018年的銷售額約249億)。值得一提的是，過去幾年，仁恒置地的銷售額一直維持在250億左右，因此在當時來看，500億的銷售目標多少顯得有些“冒進”。

公開資料顯示，2016年—2018年，仁恒置地的銷售額分別為256.64億元、256.38億元、248.88億元，業績增速呈現放緩且小幅下滑態勢。

所幸的是，正式開啟擴張計劃的仁恒置地最終還是超預期的完成了大目標，2019年公司以557億元的合同銷售額，成為當年TOP50房企中唯一一家增幅超50%的房企。

嘗到擴張的“甜頭”，仁恒置地又定了個更大的目標。在2020年8月的業績會上，仁恒置地管理層表示，“今年銷售目標為700億。截至7月底已完成合約銷售金額400億，非常有信心在剩下5個月完成300億銷售。”

據最新的官方數據顯示，仁恒置地2020年預售額上漲40.8%至大約784.55億元，這意味著公司銷售金額再次實現規模躍升且邁入700億大關。這些光鮮的數據背后，快周轉其實功不可沒。

在快周轉方面，鐘聲堅曾介紹：“公司項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，而拿地到銷售平均不會超過12個月，雖然與萬科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個月內完成。”

不過，2021年，公司的經營步調似乎出現轉變。在《投資者網》詢問集團未來是否會繼續保持擴張態勢時，上述仁恒置地工作人員卻表示：“集團目前還是偏向穩健和保守，未來依然會按照穩健增長的發展方式。”

從拿地來看，去年仁恒置地耗資259億在上海、南京、太倉、濟南、鹽城、?？?、蘇州和武漢等中國多個城市進行布局，補充土儲面積約232萬平方米(包括招拍掛和股權合作及并購)。

但在2021年，截至3月24日，仁恒置地僅拿地一宗，擴張步伐似乎有所放慢。3月12日，仁恒置地子公司鹽城房投地產開發有限公司以2.93億元競得該江蘇鹽城市亭湖區濱河路西、小一溝南側地塊，樓面價11161元/㎡，溢價率10.55%。

標普預測，“2018-2020兩年強勁增長之后，該公司在規模上趕上了評級相近的同行。仁恒置地有可能在未來一到兩年內放慢擴張步伐。管理層打算在此期間保持合同銷售額的適度增長。”

陳霄認為，“追求規模增長的同時也伴隨著負債率的提升，對于仁恒而言，在三道紅線新規下，如何解決好規模和負債的關系，成為一大挑戰。”他進一步表示，“在融資環境趨緊的背景下，房企未來想要通過高杠桿、高負債形式的規模擴張來實現長遠發展，已經不能適應當前的市場環境，房企將逐步從注重量的積累向質的提升轉變。”

質量連遭投訴、違規被曝光

在追求快周轉的兩年里，仁恒置地陷入規模擴張和產品質量“失衡”的窘境，一邊是不斷上漲的銷售業績，一邊是在投訴平臺榜上有名。

2020年6月，一位南京市民王女士曾向江蘇廣電總臺反映稱，自己花600萬購買的仁恒桃園世紀的房子，頂板上卻發現了一條長達6米的裂縫。由此，引發一場關于仁恒置地房屋可能存在安全隱患的擔憂。

根據當時的報道，仁恒方面表示：“已排除房屋存在重大工程質量問題和主體結構質量問題的可能。墻體開裂是因為頂板溫度縫，已出具維修方案，但不能保證后期不開裂。”

無獨有偶，仁恒置地位于蘇州的棠悅灣項目也遭到了業主的投訴。

據一位蘇州地區的業主投訴稱，“開發商連電源線路都裝錯了，所有的插孔沒電，后續自己請的電工師傅檢查發現，地板也是鼓起來的，據物業的說辭在二年質保內是修過一次的，但是開發商遺留下來的問題很多，包括燃氣打不著等。”

《投資者網》梳理發現，在人民網的領導留言板上有關仁恒置地的投訴頻發，多涉及物業態度惡劣、房屋質量、合同糾紛等問題。

不僅如此，施工方面，仁恒置地或正值規模“提速”階段，因為無證施工被相關部門屢次通報和處罰。以公司布局已久的南京市場為例，仁恒麒麟G108地塊在去年5月被曝涉嫌無證施工，最終被當地有關部門勒令停工。

據了解，麒麟G108地塊是仁恒置地和五星控股在去年1月中旬聯合拿下的地塊，成交總價22.55億，樓面價9064元/㎡。該地塊在未取得相關許可證的情況之下，擅自施工，遭到官方的批評通報。

而就在仁恒麒麟G108被勒令停工不到兩個月，武漢市場的項目又因擅自施工遭到處罰。去年7月，據武漢市城鄉建設局發布的處罰信息顯示，武漢仁恒竹葉山置業有限公司因施工圖設計文件未經審查批準擅自施工擬被罰款25萬元。

中國《建筑法》第六十四條規定，“未取得施工許可證或者開工報告未經批準擅自施工的，責令改正，對不符合開工條件的責令停止施工，可以處以罰款。”

北京金訴律師事務所創始人、法學會不動產法研究會理事王玉臣向《投資者網》表示：“無證施工背后意味著企業希望通過早施工、快建設，在短期內實現早銷售，最核心的目的是為了盡快回籠資金。從無證施工來看，很多無證施工不僅僅是沒有取得相關的建筑工程施工許可證，實際上甚至可能連基本的建設工程規劃許可證都沒有取得，不僅僅是違法施工，還可能是違規建設。”

他進一步指出，“對于無證施工，應當受到相應的行政處罰，嚴重的甚至可能會影響建設單位的開發資質、信用檔案等。”

對于如何在規模擴張和產品質量中尋求平衡等問題，《投資者網》此前曾致電致函上述仁恒置地相關負責人，但未得到正面回復。(鄭小琳)