業(yè)績(jī)中規(guī)中矩 當(dāng)代置業(yè) “平衡術(shù)”待解

“如今的太原城有兩個(gè)區(qū)，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)和其他部分。”這是多數(shù)太原人對(duì)長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的直觀感受。

自長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)興建以來(lái)，周邊房?jī)r(jià)早已翻倍。各路房地產(chǎn)商自然不會(huì)放過(guò)這塊“肥肉”。據(jù)《投資者網(wǎng)》不完全統(tǒng)計(jì)，區(qū)域內(nèi)各大知名地產(chǎn)商項(xiàng)目多達(dá)十余家，而當(dāng)代置業(yè)(中國(guó))有限公司(簡(jiǎn)稱“當(dāng)代置業(yè)”，01107.HK)便是其中最早布局長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的地產(chǎn)商之一，其“代表作”是地處長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)核心地帶的萬(wàn)國(guó)城MOMA，如今早已是區(qū)內(nèi)地標(biāo)性建筑之一，成為汾河畔一道亮麗的風(fēng)景線。

2021年3月17日，當(dāng)代置業(yè)披露2020年業(yè)績(jī)公告，不同于其在太原萬(wàn)國(guó)城MOMA項(xiàng)目的名利雙收，公司整體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中隱憂暗藏。

業(yè)績(jī)中規(guī)中矩 投資者并不買賬

可以說(shuō)，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)之于太原，就好比太原萬(wàn)國(guó)城MOMA之于當(dāng)代置業(yè)，個(gè)例的出彩難以惠及整體。

小王自2007年起就為太原各大商場(chǎng)招商，對(duì)城區(qū)各個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值、流量及發(fā)展趨勢(shì)有深刻的理解，他向《投資者網(wǎng)》表示：“長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)規(guī)劃的非常好，但是不能代表太原這座城市。對(duì)城市來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)更像是一枝獨(dú)秀，對(duì)城市的整體帶動(dòng)作用暫時(shí)并不明顯。”

同樣，當(dāng)代置業(yè)在太原萬(wàn)國(guó)城MOMA項(xiàng)目上可謂名利雙收，但這并不能解決公司所面臨的處境。

根據(jù)公司年報(bào)，當(dāng)代置業(yè)2020年全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額約422.12億元(人民幣，下同)，同比增長(zhǎng)16.6%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)收157.4億元，同比增長(zhǎng)約8.2%。

相比起銷售額與營(yíng)收，公司利潤(rùn)表現(xiàn)略顯遜色：當(dāng)代置業(yè)2020年37.8億元的毛利，毛利率約24%，較2019年同期下降約1.5%;盡管公司11.17億元的凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了約5.9%的增幅，相較合約銷售額與營(yíng)收增幅也略略遜一籌。

總體來(lái)說(shuō)，當(dāng)代置業(yè)在2020年交出的成績(jī)單雖然中規(guī)中矩，營(yíng)收、利潤(rùn)均錄得增長(zhǎng)，但市場(chǎng)明顯對(duì)此并不買賬：自3月17日披露年報(bào)起至3月24日，當(dāng)代置業(yè)股價(jià)由0.97港元/股跌至0.83港元/股，六個(gè)交易日跌幅超過(guò)14%。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)卻帶來(lái)股價(jià)下跌，是由于市場(chǎng)對(duì)當(dāng)代置業(yè)的期望遠(yuǎn)不止5.9%的凈利潤(rùn)增速。

凈負(fù)債率同比上漲13% 被下調(diào)目標(biāo)價(jià)

“利潤(rùn)增速還不如利率高，我一直持有到年報(bào)發(fā)布，已經(jīng)夠有耐心了。”剛清倉(cāng)當(dāng)代置業(yè)不久的股民老劉向《投資者網(wǎng)》表示。

一方面?zhèn)鶆?wù)不容樂(lè)觀，另一方面高溢價(jià)拿地，這成為當(dāng)代置業(yè)的兩個(gè)客觀現(xiàn)象。

根據(jù)當(dāng)代置業(yè)2020年年報(bào)，扣除預(yù)收款后的負(fù)債率超過(guò)80%，超過(guò)“三道紅線”規(guī)定的70%;凈負(fù)債率也已超過(guò)95%，同比上漲13%，增速頗大，距離央行和住建部規(guī)定的100%的紅線也僅“一步之遙”;而另一條紅線規(guī)定的“現(xiàn)金短債比小于1倍”，當(dāng)代置業(yè)實(shí)際為1.1。

因此，當(dāng)代置業(yè)面對(duì)“三道紅線”的考核，一條超標(biāo)、兩條接近，將不得不面臨10%有息負(fù)債增速的要求，這將對(duì)此前高息融資、意求擴(kuò)張的當(dāng)代置業(yè)帶來(lái)一定的限制。

具體來(lái)看，截至2020年底，當(dāng)代置業(yè)的流動(dòng)負(fù)債為553.87億元，非流動(dòng)負(fù)債265.25億元，總負(fù)債為819.12億元，其中，合約負(fù)債209.35億元。

其中，公司總借款賬面余額約245.93億元，包括銀行及其他貸款約157.11億元，優(yōu)先票據(jù)約78.52億元及公司債券約10.31億元，較2019年12月31日的約184.96億元增加約33%。

或許一定意義上公司意識(shí)到債務(wù)增速過(guò)快。當(dāng)代置業(yè)董事長(zhǎng)張雷表示，“2021年當(dāng)代置業(yè)將進(jìn)一步拓寬融資來(lái)源，平衡標(biāo)準(zhǔn)化融資和非標(biāo)準(zhǔn)化融資的比例，充分借用安全的資本杠桿獲取授信。”

就公司融資成本、經(jīng)營(yíng)等相關(guān)問(wèn)題，《投資者網(wǎng)》向當(dāng)代置業(yè)發(fā)函調(diào)研，但公司并未予回復(fù)。

值得關(guān)注的是，就在當(dāng)代置業(yè)年報(bào)發(fā)布后兩天，3月19日，國(guó)泰君安香港發(fā)布研究報(bào)告稱，當(dāng)代置業(yè)“綠色”發(fā)展戰(zhàn)略將在多方面結(jié)出碩果，例如綠色融資、綠色項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、品牌聲譽(yù)和ESG責(zé)任等。略微下調(diào)公司目標(biāo)價(jià)至1.34港元，相較于公司2021年每股估值3.50港元有61.7%的折讓，也分別相當(dāng)于4.6倍2021年核心市盈率及0.3倍2021年市凈率。維持“收集”投資評(píng)級(jí)。

國(guó)泰君安香港還指出，當(dāng)代置業(yè)2021年銷售目標(biāo)已經(jīng)在500億元以下，僅為470億元。而2021年推盤貨值預(yù)計(jì)達(dá)到670億元，相當(dāng)于70.1%的目標(biāo)去化率。

500億目標(biāo)多年夙愿 “平衡術(shù)”待解

年報(bào)還顯示，當(dāng)代置業(yè)2020年內(nèi)新增24個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積462.6萬(wàn)平方米，與去年基本持平。24個(gè)新項(xiàng)目中，僅湖北、湖南與山西地區(qū)就占據(jù)了半壁江山：三個(gè)地區(qū)新增項(xiàng)目分別為5個(gè)、3個(gè)及3個(gè)。相較公司土地儲(chǔ)備中北京、上海等一線城市的“存貨”，當(dāng)代置業(yè)2020年向二線城市傾斜的痕跡明顯。

從近半年來(lái)看，當(dāng)代置業(yè)的加杠桿拿地態(tài)勢(shì)依然激進(jìn)。

3月1日，當(dāng)代置業(yè)以3.92億元拿下佛山大瀝黃岐一宗商住地，樓面價(jià)創(chuàng)歷史新高。據(jù)悉，樓面價(jià)為20013元/平方米。當(dāng)代置業(yè)所付出的溢價(jià)為54%。

2020年12月24日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，其通過(guò)收購(gòu)控股一幅位于重慶的土地。公告顯示，當(dāng)代置業(yè)旗下全資子公司重慶綻藍(lán)置業(yè)有限公司，與康佳集團(tuán)股份有限公司簽訂合約。據(jù)此，當(dāng)代置業(yè)將收購(gòu)重慶程達(dá)置業(yè)有限公司18%股權(quán)，代價(jià)為2.57億元。收購(gòu)?fù)瓿珊螅?dāng)代置業(yè)將持有重慶程達(dá)67%股權(quán)，并控股該公司。

12月16日，當(dāng)代置業(yè)以4億元的價(jià)格摘得江西上饒市婺源縣一商住用地，土地面積為7.62萬(wàn)平方米，該地起拍價(jià)為2.45億元，溢價(jià)63.72%。

同一時(shí)間，當(dāng)代置業(yè)還以8.24億元競(jìng)得石家莊一塊商住用地，該地塊為位于石家莊建華大街以東、北二環(huán)以北、翟營(yíng)大街以西、荷園路以南。土地面積59711.02平方米，起拍價(jià)為7.9億元。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《投資者網(wǎng)》表示：“一線城市土地資源較為稀缺，土拍競(jìng)爭(zhēng)壓力大，并且調(diào)控政策長(zhǎng)期處于嚴(yán)控之下，對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)向二三線城市下沉可以降低拿地成本，減小競(jìng)爭(zhēng)壓力，對(duì)于這樣的戰(zhàn)略調(diào)整，公司業(yè)績(jī)或?qū)?huì)產(chǎn)生一定的波動(dòng)。對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，在行業(yè)集中度不斷提升以及三道紅線的壓力下，中小房企面臨生存壓力，或?qū)?huì)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，或者向三四線城市發(fā)力，以及采取與大型房企合作的方式，降低拿地成本。”

的確，以當(dāng)代置業(yè)為例，如何實(shí)現(xiàn)銷售額、凈利潤(rùn)毛利率與債務(wù)方面的三角平衡，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題。這也是大多數(shù)中小房企在千億之前的尷尬境況。

人們印象深刻的是，早在2017年，當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬就對(duì)外喊話：“三年內(nèi)一定要超越500億以上。”

一晃數(shù)年，當(dāng)代置業(yè)的500億目標(biāo)仍待時(shí)間突破。顯然，這或許也是公司一方面需要降杠桿，一方面又高溢價(jià)拿地的原因。當(dāng)代置業(yè)的“平衡術(shù)”有待觀察。(喬銳)