上市物企第二增長曲線失速

（原標題：上市物企第二增長曲線失速）

增值服務業務曾被寄予厚望，物業管理企業希望將其打造成第二增長曲線。

(相關資料圖)

來自開發商的非業主增值服務(包括協銷服務、咨詢服務等)門檻低、毛利率高，在樓市銷售旺盛時，這一業務需求“源源不斷”，為物企帶來了相當大的業務支撐；與業主關聯度較高社區增值服務則能夠不斷縱向挖掘，想象空間巨大。

隨著房地產市場銷售轉冷，疫情及經濟環境對業務開展和市場需求造成影響，物企開始重新審視增值服務業務。

朱保全也在萬物云上市后的首份年報中反思道，“基于關聯方交易及住宅物業區域優勢所構建的社區增值服務，在關聯方業績下滑、行業遇冷時，也出現增速放款、毛利下降和缺少競爭力的問題，能否持續為公司帶來可觀盈利，值得反思。”

非業主增值服務縮水明顯

據《每日經濟新聞》統計，已發布2022年報的53家上市物企，有45家公布了增值服務營收數據，平均增幅為-1.42%，僅22家實現正增長或持平。

與開發商關聯度高的非業主增值服務業務這一趨勢尤為明顯。

去年上半年，非業主增值服務便顯出頹勢，據觀點指數研究的數據，2022年上半年，上市物業企業這一業務毛利率以及營收占比都出現了顯著下降，樣本企業平均營收占比由18.8%降低至13.4%，部分物業企業該板塊甚至出現絕對規模上的縮水。該機構預計，非業主增值服務未來還會進一步縮水。

綜合全年來看，多家龍頭物企非業主增值服務收入都出現下滑。

“非業主增值服務作為高毛利業務，在2022年受到了很大不利影響，一方面房地產行業下行導致業務量較少，另一方面地產流動性危機造成物業公司大量應收賬款壞賬，極大影響了盈利水平；其次，前兩年行業內規模擴張出現內卷，存在為了增加規模而激進并購的現象，導致分攤成本高，但整合效益不佳，甚至出現商譽減值問題。”中指研究院物業總經理牛曉娟分析道。

華潤萬象生活、綠城服務、保利物業相關業務收入則實現正增長。

社區增值服務營收則相對穩定，碧桂園服務、保利物業、雅生活等多家物企相關業務營收實現增長，但也有部分物企這一業收入出現下滑。

世茂服務在年報中解釋道，這一業務收入下滑的主要原因是疫情對業務正常開展造成影響，及房地產市場下行、經濟疲軟導致的智慧場景、新零售等業務開展難度增加；金科服務則在年報中表示，疫情帶來的供給沖擊、市場預期轉弱及消費需求相對收縮等因素為業務帶來影響。

牛曉娟向藍鯨財經分析道，“在疫情管控及宏觀經濟承壓的影響下，不少社區增值服務業務的開展受到限制，導致不少企業該板塊收入下滑，利潤貢獻更是受到沖擊；疫情管控也增加了物業公司的運營管理成本。”

共同的選擇：收縮與聚焦

雖社區增值服務業務展現了一定的韌性，營收并未出現像非業主增值服務這樣的波動，但在賺錢越來越難的情況下，業務的可持續性越來越得到重視，多家物企對社區增值業務板塊進行調整，并依托自身及子公司優勢，將資源向具有可持續性、擅長的業務傾斜。

碧桂園服務在2019年上市以來，在增值服務方面進行了全面探索，用該公司首席戰略官徐彬淮的話來說，“公司廣泛地看了各種商業機會。”

探索過程中也碰到了不少問題，“最主要的就是如何打開業務的天花板，更好地實現業績增長，打造公司第二增長曲線來支撐公司的發展。”徐彬淮表示。

其表示，2023—2025年，碧桂園增值服務業務的戰略是“物業+”——通過物業場景重點孵化若干個業務，以市場化方式將這些業務推到市場上去，使其成為獨立支撐公司業績增長的航道。

整體來看，碧桂園服務的業務結構為“1+3+N”，“1”是指物業管理的主業，“3”是指重點孵化的3個增值服務業務，“N”則是后續將孵化的業務。這家公司選中的將重點孵化的3個業務包括社區傳媒業務、本地生活業務、酒零售業務。

而僅在一年前，碧桂園服務的增值服務板塊還處于擴張階段，該公司執行董事兼總裁李長江在業績會上稱，今年(2022年)的收并購不僅僅局限于住宅物業行業，可能會延伸至增值服務。

目前，碧桂園服務的管理面積及合約面積位居行業第一，其社區傳媒、本地生活及酒零售業務擁有較好的生長土壤，流量變現的潛力較大。

世茂服務的多元增值板塊也進行了升級，其執行董事、總裁葉明杰在業績會上稱，公司過去做增值服務更多是百花齊放，現在更聚焦在具有成長性的C端業務上面，資源配置也相應地往C端業務上面做一些傾斜。

其所謂“C端業務”，是指基于流量的增值服務業務，統稱為“用戶+”的業務。目前世茂服務的“用戶+”業務已形成新零售、養老、托育和團餐這四類，由四個專業公司來承接。目前，世茂服務已圍繞四個業務打造了多個領先的自主品牌。

保利物業也更加聚焦，去年其社區增值服務業務營收及利潤增幅均超30%，“完成增值服務多賽道機會挖潛向產業精耕模式的轉變，聚焦到家服務、美居服務、資產服務等核心板塊。”

2022年，保利物業去年上線了一站式房屋全托品牌“保利托房”，聯動美居、家政等服務將點狀的經紀業務交易升級為長周期的，包括房屋市場咨詢、托管、養護、租售等以資產為核心的一體化服務。

新城悅服務的社區增值服務業務重點則放在了電梯維保、電梯預加裝和團餐板塊，該公司首席戰略官尤建峰在業績會上表示，“未來兩三年會將社區增值服務業務重心放在電梯和團餐這兩個主要的業務板塊，將業務能力沉淀到總部，這是我們要做的特別重要的工作。”

目前，新城悅的電梯維保業務主要來自內生增長，交付兩年后的住宅項目電梯維保需求較大，同時，該公司還在進入老樓電梯加裝業務；團餐業務則基于其并購的上海學府餐飲、蘇州海奧斯及天津金玉物業等公司，獲取了大量團餐客戶。